Os aluguéis recebidos por um proprietário locador estão sujeitos ao imposto de renda e às contribuições sociais. A categoria fiscal aplicável, rendimentos imobiliários ou lucros industriais e comerciais (BIC), depende diretamente do tipo de locação: vazia ou mobiliada. Essa distinção condiciona o regime de tributação, as deduções disponíveis e as despesas dedutíveis.
Contribuições sociais sobre os aluguéis: o peso fiscal frequentemente subestimado
Além do imposto de renda, os rendimentos locativos suportam contribuições sociais à taxa de 17,2 %. Essa taxa se aplica tanto aos rendimentos imobiliários (locação vazia) quanto aos BIC (locação mobiliada), após dedução ou abatimento das despesas, conforme o regime escolhido.
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Uma parte da CSG paga sobre esses rendimentos é dedutível da renda global no ano seguinte, até o limite de 6,8 %. Essa dedução só é possível para os rendimentos sujeitos à tabela progressiva, não para aqueles que estão sob um imposto fixo.
Para aprofundar a tributação dos aluguéis locativos na França, a distinção entre contribuições sociais e imposto de renda é o primeiro reflexo a adotar antes de qualquer simulação.
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Regime micro-imobiliário e regime real: locação vazia
Um imóvel alugado vazio gera rendimentos imobiliários. Dois regimes coexistem, e a escolha entre os dois altera significativamente a base tributável.
O micro-imobiliário e seu abatimento de 30 %
O regime micro-imobiliário se aplica automaticamente quando os aluguéis brutos anuais da unidade familiar permanecem abaixo do limite de 15 000 euros. A administração aplica então um abatimento fixo de 30 % sobre os aluguéis declarados. Nenhuma despesa real pode ser deduzida em paralelo.
Esse regime é adequado para proprietários cujas despesas anuais (trabalhos, juros de empréstimos, seguro, imposto predial) representam menos de 30 % dos aluguéis recebidos. Acima disso, o regime real se torna mais vantajoso.
O regime real: deduzir cada despesa
No regime real, o proprietário declara seus aluguéis brutos e, em seguida, subtrai todas as despesas efetivamente suportadas. As principais despesas dedutíveis são:
- Os juros de empréstimos relacionados à aquisição ou aos trabalhos do imóvel locativo, incluindo as taxas de abertura de crédito
- As despesas de reparo, manutenção e melhoria (exceto ampliação ou reconstrução)
- O imposto predial (exceto lixo doméstico), os prêmios de seguro e as taxas de gestão locativa
Quando as despesas superam os aluguéis, o déficit imobiliário gerado é compensável na renda global até o limite de 10 700 euros por ano. O excedente é transferido para os rendimentos imobiliários dos dez anos seguintes. A opção pelo regime real compromete o locador por um período mínimo de três anos.
Regime micro-BIC e real BIC: locação mobiliada
Um imóvel alugado mobiliado pertence à categoria de lucros industriais e comerciais. O locador é então considerado um locador mobiliado, profissional (LMP) ou não profissional (LMNP), de acordo com o valor de suas receitas e sua parte nos rendimentos da unidade familiar.
Micro-BIC para os mobiliados clássicos
O regime micro-BIC concede um abatimento fixo de 50 % sobre as receitas locativas, desde que estas não ultrapassem o teto regulamentar. A declaração se limita a reportar o valor bruto dos aluguéis recebidos.
Reforma dos mobiliados de turismo não classificados
Desde a lei chamada Le Meur de 15 de fevereiro de 2025, os mobiliados de turismo não classificados tipo Airbnb estão sujeitos a um regime mais rigoroso. O teto de receitas para beneficiar do micro-BIC foi reduzido para cerca de 15 000 euros, e o abatimento fixo foi reduzido para 30 %, alinhando assim sua tributação à da locação vazia clássica.
Os mobiliados de turismo classificados mantêm um abatimento mais favorável. Essa distinção leva muitos locadores a reconsiderar sua estratégia: transformar um imóvel em mobiliado de curta duração não classificado não é mais uma alavanca de otimização fiscal.
Depreciação no regime real BIC
O regime real BIC oferece uma vantagem ausente no imobiliário: a possibilidade de depreciar o imóvel, o mobiliário e os trabalhos. A depreciação reduz o lucro tributável sem saída de caixa, o que pode levar a uma tributação zero por vários anos. Em contrapartida, a gestão contábil exige o uso de um contador ou de um centro de gestão autorizado.
Controle automatizado dos rendimentos locativos: o que mudou
A administração fiscal agora cruza automaticamente as declarações de renda com os dados fornecidos pelas plataformas de locação e o registro Sirene. Um locador que omitir a declaração de aluguéis recebidos através de uma plataforma se expõe a uma correção baseada em dados já em posse da Receita Federal.
As penalidades em caso de atraso ou omissão de declaração variam de uma majoração de 10 % (atraso simples) a sanções mais severas em caso de omissão deliberada. A regularização espontânea permanece possível e limita as majorações aplicadas.
- Verificar anualmente se os valores declarados correspondem aos extratos das plataformas
- Conservar os comprovantes das despesas deduzidas por pelo menos três anos (duração do prazo de recuperação)
- Declarar os rendimentos provenientes de sublocações ou locações sazonais, mesmo que pontuais
A escolha entre locação vazia e mobiliada, entre micro e real, depende do perfil de despesas do imóvel e da estratégia patrimonial do locador. Um imóvel recentemente adquirido com um empréstimo significativo tende a se orientar para o real (imobiliário ou BIC). Um imóvel antigo sem trabalhos ou empréstimos pode se contentar com o micro-imobiliário ou o micro-BIC.
A simulação comparativa entre os dois regimes antes de cada declaração continua sendo o único meio confiável de arbitragem, especialmente porque as regras mudam regularmente, como a reforma dos mobiliados de turismo lembrou.