Die von einem Vermieter erhaltenen Mieten unterliegen der Einkommensteuer und den Sozialabgaben. Die anwendbare Steuerkategorie, Einkünfte aus Vermietung oder gewerbliche Einkünfte (BIC), hängt direkt von der Art der Vermietung ab: unmöbliert oder möbliert. Diese Unterscheidung beeinflusst das Besteuerungsregime, die verfügbaren Abzüge und die abzugsfähigen Kosten.
Sozialabgaben auf Mieten: die oft unterschätzte Steuerlast
Über die Einkommensteuer hinaus unterliegen die Mieteinnahmen einem Sozialabgabensatz von 17,2 %. Dieser Satz gilt sowohl für Einkünfte aus Vermietung (unmöbliert) als auch für BIC (möbliert), nach Abzug oder Absetzung der Kosten je nach gewähltem Regime.
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Ein Teil der CSG, die auf diese Einkünfte gezahlt wird, ist im folgenden Jahr bis zu 6,8 % vom Gesamteinkommen abziehbar. Dieser Abzug ist nur für Einkünfte möglich, die dem progressiven Steuersatz unterliegen, nicht für solche, die einer Pauschalbesteuerung unterliegen.
Um mehr über die Besteuerung von Mieteinnahmen in Frankreich zu erfahren, ist die Unterscheidung zwischen Sozialabgaben und Einkommensteuer der erste Reflex, den man vor jeder Simulation annehmen sollte.
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Micro-Fonds und reales Regime: unmöblierte Vermietung
Eine leer vermietete Wohnung generiert Einkünfte aus Vermietung. Zwei Regime koexistieren, und die Wahl zwischen beiden verändert die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich.
Das Micro-Fonds-Regime und sein Abzug von 30 %
Das Micro-Fonds-Regime gilt automatisch, wenn die jährlichen Bruttomieten des Steuerhaushalts unter der Schwelle von 15.000 Euro bleiben. Die Verwaltung wendet dann einen Pauschalabzug von 30 % auf die erklärten Mieten an. Es können keine tatsächlichen Kosten parallel abgezogen werden.
Dieses Regime eignet sich für Eigentümer, deren jährliche Kosten (Arbeiten, Kreditzinsen, Versicherung, Grundsteuer) weniger als 30 % der erhaltenen Mieten ausmachen. Darüber hinaus wird das reale Regime vorteilhafter.
Das reale Regime: jede Ausgabe abziehen
Im realen Regime erklärt der Eigentümer seine Bruttomieten und zieht dann alle tatsächlich getragenen Kosten ab. Die wichtigsten abzugsfähigen Kosten sind:
- Die Kreditzinsen, die mit dem Erwerb oder den Arbeiten an der Mietimmobilie verbunden sind, einschließlich der Bankgebühren
- Die Ausgaben für Reparaturen, Wartung und Verbesserungen (außer Erweiterungen oder Neubauten)
- Die Grundsteuer (außer Müllgebühren), die Versicherungsprämien und die Verwaltungskosten
Wenn die Kosten die Mieten übersteigen, ist das erzeugte Defizit auf das Gesamteinkommen bis zu einem Betrag von 10.700 Euro pro Jahr anrechenbar. Der Überschuss wird auf die Einkünfte aus Vermietung der folgenden zehn Jahre übertragen. Die Wahl des realen Regimes bindet den Vermieter für eine Mindestdauer von drei Jahren.
Micro-BIC und reales BIC-Regime: möblierte Vermietung
Eine möblierte Wohnung fällt in die Kategorie der gewerblichen Einkünfte. Der Vermieter wird dann als möblierter Vermieter, professionell (LMP) oder nicht professionell (LMNP), betrachtet, je nach Höhe seiner Einnahmen und deren Anteil am Einkommen des Haushalts.
Micro-BIC für klassische möblierte Wohnungen
Das Micro-BIC-Regime gewährt einen Pauschalabzug von 50 % auf die Mieteinnahmen, solange diese den gesetzlichen Höchstbetrag nicht überschreiten. Die Erklärung beschränkt sich darauf, den Bruttobetrag der erhaltenen Mieten anzugeben.
Reform der nicht klassifizierten Touristenunterkünfte
Seit dem sogenannten Le Meur-Gesetz vom 15. Februar 2025 unterliegen nicht klassifizierte Touristenunterkünfte wie Airbnb einem verschärften Regime. Die Einkommensgrenze, um vom Micro-BIC zu profitieren, wurde auf etwa 15.000 Euro gesenkt, und der Pauschalabzug auf 30 % reduziert, wodurch ihre Besteuerung faktisch der der klassischen unmöblierten Vermietung angeglichen wird.
Die klassifizierten Touristenunterkünfte behalten einen günstigeren Abzug. Diese Unterscheidung zwingt viele Vermieter, ihre Strategie zu überdenken: die Umwandlung einer Immobilie in eine nicht klassifizierte Kurzzeitmiete stellt keinen steuerlichen Optimierungshebel mehr dar.
Abschreibung im realen BIC-Regime
Das reale BIC-Regime bietet einen Vorteil, der im Fonds nicht vorhanden ist: die Möglichkeit, die Immobilie, das Mobiliar und die Arbeiten abzuschreiben. Die Abschreibung reduziert das zu versteuernde Einkommen ohne Cashflow-Ausgang, was die Besteuerung über mehrere Jahre auf null bringen kann. Im Gegenzug erfordert die Buchhaltung die Inanspruchnahme eines Steuerberaters oder eines anerkannten Verwaltungszentrums.
Automatisierte Kontrolle der Mieteinnahmen: was sich geändert hat
Die Steuerbehörde vergleicht nun automatisch die Einkommenserklärungen mit den von den Vermietungsplattformen übermittelten Daten und dem Sirene-Verzeichnis. Ein Vermieter, der es versäumt, Mieten, die über eine Plattform erhalten wurden, zu erklären, sieht sich einer Nachprüfung ausgesetzt, die auf Daten basiert, die bereits im Besitz des Finanzamts sind.
Die Strafen im Falle von Verspätungen oder Unterlassungen bei der Erklärung reichen von einer Erhöhung von 10 % (einfache Verspätung) bis zu schwereren Sanktionen bei absichtlichem Versäumnis. Eine freiwillige Korrektur bleibt möglich und begrenzt die angewandten Erhöhungen.
- Überprüfen Sie jedes Jahr, ob die angegebenen Beträge mit den Berichten der Plattformen übereinstimmen
- Bewahren Sie die Nachweise für die abgezogenen Kosten mindestens drei Jahre lang auf (Dauer der Rückforderungsfrist)
- Erklären Sie die Einnahmen aus Untervermietungen oder saisonalen Vermietungen, auch wenn sie einmalig sind
Die Wahl zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung, zwischen Micro und real hängt vom Kostenprofil der Immobilie und der Vermögensstrategie des Vermieters ab. Eine kürzlich erworbene Immobilie mit einem hohen Kredit lenkt in Richtung des realen Regimes (Fonds oder BIC). Eine alte Immobilie ohne Arbeiten oder Kredite kann sich mit dem Micro-Fonds oder dem Micro-BIC zufriedengeben.
Der vergleichende Simulation der beiden Regime vor jeder Erklärung bleibt das einzige zuverlässige Mittel zur Entscheidungsfindung, zumal sich die Regeln regelmäßig ändern, wie die Reform der Touristenunterkünfte erinnert hat.