De huurinkomsten die door een verhuurder worden ontvangen, zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting en sociale bijdragen. De toepasselijke fiscale categorie, onroerend inkomen of industriële en commerciële winst (BIC), hangt rechtstreeks af van het type verhuur: leeg of gemeubileerd. Deze onderscheiding bepaalt het belastingregime, de beschikbare aftrekken en de aftrekbare kosten.
Sociale bijdragen op huurinkomsten: het vaak onderschatte fiscale gewicht
Naast de inkomstenbelasting zijn de huurinkomsten onderworpen aan sociale bijdragen van 17,2 %. Dit tarief geldt zowel voor onroerend inkomen (leeg verhuur) als voor BIC (gemeubileerd verhuur), na aftrek of deductie van de kosten volgens het gekozen regime.
Aanrader : Eenvoudige tips om de spraakfunctie in uw Mappy-app opnieuw te activeren
Een deel van de CSG die op deze inkomsten wordt betaald, is aftrekbaar van het wereldinkomen het jaar daarop, tot 6,8 %. Deze aftrek is alleen mogelijk voor inkomsten die onder de progressieve schijf vallen, niet voor die onder een forfaitaire heffing.
Om dieper in te gaan op de fiscaliteit van huurinkomsten in Frankrijk, is de onderscheiding tussen sociale bijdragen en inkomstenbelasting de eerste reflex die men moet aannemen voordat men een simulatie maakt.
Verder lezen : Tips en trucs om ouders dagelijks te ondersteunen in hun rol
Micro-onroerend en werkelijk regime: leeg verhuur
Een leeg verhuurd pand genereert onroerend inkomen. Twee regimes bestaan naast elkaar, en de keuze tussen de twee beïnvloedt aanzienlijk de belastbare basis.
Het micro-onroerend en zijn aftrek van 30 %
Het micro-onroerend regime is automatisch van toepassing wanneer de bruto jaarlijkse huurinkomsten van het belastinggezin onder de drempel van 15.000 euro blijven. De administratie past dan een forfaitaire aftrek van 30 % toe op de aangegeven huurinkomsten. Geen werkelijke kosten kunnen tegelijkertijd worden afgetrokken.
Dit regime is geschikt voor verhuurders wiens jaarlijkse kosten (werken, rente, verzekering, onroerende voorheffing) minder dan 30 % van de ontvangen huurinkomsten bedragen. Daarboven wordt het werkelijke regime voordeliger.
Het werkelijke regime: elke uitgave aftrekken
In het werkelijke regime geeft de verhuurder zijn bruto huurinkomsten op en trekt hij alle daadwerkelijk gemaakte kosten af. De belangrijkste aftrekbare kosten zijn:
- De rente op leningen die verband houden met de aankoop of de werkzaamheden van het verhuurde goed, inclusief bankkosten
- De kosten voor reparatie, onderhoud en verbetering (exclusief uitbreiding of herbouw)
- De onroerende voorheffing (exclusief huisvuil), de verzekeringspremies en de kosten voor verhuurbeheer
Wanneer de kosten de huurinkomsten overschrijden, is het gegenereerde onroerend verlies aftrekbaar van het wereldinkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar. Het surplus kan worden overgedragen naar de onroerende inkomsten van de volgende tien jaren. De keuze voor het werkelijke regime bindt de verhuurder voor een minimale periode van drie jaar.
Micro-BIC en werkelijk BIC regime: gemeubileerd verhuur
Een gemeubileerd verhuurd pand valt onder de categorie van industriële en commerciële winst. De verhuurder wordt dan beschouwd als een gemeubileerde verhuurder, professioneel (LMP) of niet-professioneel (LMNP), afhankelijk van de hoogte van zijn inkomsten en het aandeel daarvan in de inkomsten van het huishouden.
Micro-BIC voor klassieke gemeubileerde woningen
Het micro-BIC regime biedt een forfaitaire aftrek van 50 % op de huurinkomsten, zolang deze de wettelijke plafond niet overschrijden. De aangifte beperkt zich tot het doorgeven van het bruto bedrag van de ontvangen huur.
Hervorming van niet-geclassificeerde toeristische gemeubileerde woningen
Sinds de zogenaamde Le Meur-wet van 15 februari 2025, ondergaan niet-geclassificeerde toeristische gemeubileerde woningen zoals Airbnb een verscherpt regime. De plafond voor inkomsten om in aanmerking te komen voor micro-BIC is verlaagd tot ongeveer 15.000 euro, en de forfaitaire aftrek is teruggebracht tot 30 %, waardoor hun fiscaliteit in feite gelijk wordt aan die van klassieke leeg verhuur.
Geclassificeerde toeristische gemeubileerde woningen behouden een gunstigere aftrek. Deze onderscheiding dwingt veel verhuurders om hun strategie te heroverwegen: het omzetten van een pand naar niet-geclassificeerd gemeubileerd kortetermijnverhuur is niet langer een fiscaal optimalisatie-instrument.
Afschrijving in het werkelijke BIC regime
Het werkelijke BIC regime biedt een voordeel dat ontbreekt bij onroerend goed: de mogelijkheid om het vastgoed, het meubilair en de werkzaamheden af te schrijven. De afschrijving vermindert de belastbare winst zonder kasuitstroom, wat de belasting gedurende meerdere jaren op nul kan brengen. In ruil daarvoor vereist het boekhoudkundige beheer de hulp van een accountant of een goedgekeurd beheerscentrum.
Geautomatiseerde controle van huurinkomsten: wat is er veranderd
De belastingdienst vergelijkt nu automatisch de belastingaangiften met de gegevens die door de verhuurplatforms en het Sirene-register zijn verstrekt. Een verhuurder die nalaat huurinkomsten die via een platform zijn ontvangen, op te geven, loopt het risico op een herziening op basis van gegevens die al in het bezit van de fiscus zijn.
De sancties in geval van vertraging of het nalaten van een aangifte variëren van een verhoging van 10 % (simpele vertraging) tot zwaardere sancties in geval van opzettelijke tekortkomingen. Spontane regularisatie blijft mogelijk en beperkt de toegepaste verhogingen.
- Controleer elk jaar of de opgegeven bedragen overeenkomen met de gegevens van de platforms
- Bewaar de bewijsstukken van afgetrokken kosten gedurende minstens drie jaar (duur van de herzieningstermijn)
- Geef de inkomsten uit onderverhuur of seizoensverhuur, zelfs incidenteel, op
De keuze tussen leeg en gemeubileerd verhuur, tussen micro en werkelijk, hangt af van het kostenprofiel van het pand en de vermogensstrategie van de verhuurder. Een recent verworven pand met een aanzienlijke lening neigt naar het werkelijke regime (onroerend of BIC). Een oud pand zonder werkzaamheden of lening kan zich tevredenstellen met micro-onroerend of micro-BIC.
De vergelijkende simulatie van de twee regimes vóór elke aangifte blijft de enige betrouwbare manier om te arbitreren, vooral omdat de regels regelmatig veranderen, zoals de hervorming van toeristische gemeubileerde woningen heeft aangetoond.