Los alquileres percibidos por un propietario arrendador están sujetos al impuesto sobre la renta y a las contribuciones sociales. La categoría fiscal aplicable, ingresos inmobiliarios o beneficios industriales y comerciales (BIC), depende directamente del tipo de alquiler: vacío o amueblado. Esta distinción condiciona el régimen de imposición, las deducciones disponibles y los gastos deducibles.
Contribuciones sociales sobre los alquileres: el peso fiscal a menudo subestimado
Más allá del impuesto sobre la renta, los ingresos por alquiler soportan contribuciones sociales al tipo del 17,2 %. Este tipo se aplica tanto a los ingresos inmobiliarios (alquiler vacío) como a los BIC (alquiler amueblado), después de la deducción o deducción de los gastos según el régimen elegido.
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Una parte de la CSG pagada sobre estos ingresos es deducible de la renta global el año siguiente, hasta un 6,8 %. Esta deducción solo es posible para los ingresos sujetos a la escala progresiva, no para aquellos sujetos a un impuesto fijo.
Para profundizar en la fiscalidad de los alquileres en Francia, la distinción entre contribuciones sociales e impuesto sobre la renta constituye el primer reflejo a adoptar antes de cualquier simulación.
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Régimen micro-inmobiliario y régimen real: alquiler vacío
Una vivienda alquilada vacía genera ingresos inmobiliarios. Dos regímenes coexisten, y la elección entre ambos modifica sensiblemente la base imponible.
El micro-inmobiliario y su deducción del 30 %
El régimen micro-inmobiliario se aplica automáticamente cuando los alquileres brutos anuales del hogar fiscal permanecen por debajo del umbral de 15 000 euros. La administración aplica entonces una deducción fija del 30 % sobre los alquileres declarados. Ningún gasto real puede ser deducido en paralelo.
Este régimen es adecuado para los propietarios cuyas cargas anuales (trabajos, intereses de préstamo, seguro, impuesto sobre bienes inmuebles) representan menos del 30 % de los alquileres percibidos. Más allá, el régimen real se vuelve más ventajoso.
El régimen real: deducir cada gasto
En el régimen real, el propietario declara sus alquileres brutos y luego resta todos los gastos efectivamente soportados. Los principales gastos deducibles son:
- Los intereses de préstamo relacionados con la adquisición o los trabajos del bien alquilado, incluidos los gastos de gestión bancaria
- Los gastos de reparación, mantenimiento y mejora (excluyendo ampliaciones o reconstrucciones)
- El impuesto sobre bienes inmuebles (excluyendo residuos domésticos), las primas de seguro y los gastos de gestión de alquileres
Cuando los gastos superan los alquileres, el déficit inmobiliario generado es deducible de la renta global hasta un límite de 10 700 euros al año. El excedente se traslada a los ingresos inmobiliarios de los diez años siguientes. La opción por el régimen real compromete al arrendador por un período mínimo de tres años.
Régimen micro-BIC y real BIC: alquiler amueblado
Una vivienda alquilada amueblada pertenece a la categoría de beneficios industriales y comerciales. El arrendador se considera entonces un arrendador amueblado, profesional (LMP) o no profesional (LMNP), según el monto de sus ingresos y su parte en los ingresos del hogar.
Micro-BIC para los amueblados clásicos
El régimen micro-BIC otorga una deducción fija del 50 % sobre los ingresos por alquiler, siempre que estos no superen el límite regulatorio. La declaración se limita a reportar el monto bruto de los alquileres percibidos.
Reforma de los amueblados turísticos no clasificados
Desde la ley conocida como Le Meur del 15 de febrero de 2025, los amueblados turísticos no clasificados tipo Airbnb están sujetos a un régimen más estricto. El límite de ingresos para beneficiarse del micro-BIC se ha reducido a alrededor de 15 000 euros, y la deducción fija se ha reducido al 30 %, alineando de hecho su fiscalidad con la del alquiler vacío clásico.
Los amueblados turísticos clasificados mantienen una deducción más favorable. Esta distinción lleva a muchos arrendadores a reconsiderar su estrategia: convertir un bien en un amueblado de corta duración no clasificado ya no constituye un medio de optimización fiscal.
Amortización en régimen real BIC
El régimen real BIC ofrece una ventaja ausente en el inmobiliario: la posibilidad de amortizar el bien inmueble, el mobiliario y los trabajos. La amortización reduce el beneficio imponible sin salida de tesorería, lo que puede llevar la imposición a cero durante varios años. A cambio, la gestión contable requiere el uso de un contador o un centro de gestión acreditado.
Control automatizado de los ingresos por alquiler: lo que ha cambiado
La administración fiscal ahora cruza automáticamente las declaraciones de ingresos con los datos transmitidos por las plataformas de alquiler y el directorio Sirene. Un arrendador que omita declarar alquileres percibidos a través de una plataforma se expone a un ajuste basado en datos que ya posee la administración fiscal.
Las penalizaciones en caso de retraso u omisión de declaración van desde la recarga del 10 % (retraso simple) hasta sanciones más severas en caso de incumplimiento deliberado. La regularización espontánea sigue siendo posible y limita las recargas aplicadas.
- Verificar cada año que los montos declarados correspondan a los informes de las plataformas
- Conservar los justificantes de los gastos deducidos durante al menos tres años (duración del plazo de revisión)
- Declarar los ingresos derivados de subalquileres o alquileres estacionales, incluso puntuales
La elección entre alquiler vacío y amueblado, entre micro y real, depende del perfil de gastos del bien y de la estrategia patrimonial del arrendador. Un bien adquirido recientemente con un préstamo importante se orienta hacia el régimen real (inmobiliario o BIC). Un bien antiguo sin trabajos ni préstamo puede conformarse con el micro-inmobiliario o el micro-BIC.
La simulación comparativa entre los dos regímenes antes de cada declaración sigue siendo el único medio fiable para arbitrar, especialmente porque las reglas cambian regularmente, como ha recordado la reforma de los amueblados turísticos.